Написать письмо

PR-агентство MVN



«Принцип шести сфер» от компании «Интеко» в помощь прагматику

Компания «Интеко» строит новый жилой комплекс «Доминион» (более 1 500 квартир) в районе Университета на территории свыше 16 га. Проекты от таких застройщиков, с таким масштабом и концепцией обычно автоматически входят в число наиболее заметных и интересных предложений в сегменте дорогого жилья. Однако создатели жилого комплекса намеренно избегают определения «элитный». Об этом и других противоречиях московской недвижимости мы беседуем с Директором Департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко» Николаем Румянцевым.


Что следует подразумевать под понятием «элитное жилье» сегодня?

Вы знаете, я избегаю пользоваться этой терминологией. Когда говорят «элитный дом», для меня это не значит ровным счетом ничего. У нас часто бывает, что предложение с одинаковыми характеристиками у одного застройщика попадает в бизнес-класс, у другого позиционируется как элитное, у третьего вообще получает красивое туманное определение «De-luxe», «премиум», «хай-класс». Чтобы понять, о чем идет речь, необходимо ознакомиться с основными характеристиками объекта.

Тем не менее, в коммерческой недвижимости она есть. В чем же заключается специфика жилой недвижимости, которая мешает внедрить подобную классификацию с такой же четкой системой оценки?

Дело в том, что коммерческой недвижимости понятие класса необходимо по той причине, что есть сразу три стороны, которым надо говорить на одном языке: продавец, покупатель и консультант. Или арендодатель, арендатор и снова консультант. Тот же арендатор может менять офис каждые 1-2 года. Он обращается каждый раз на рынок с примерно одинаковыми запросами, и для быстрой ориентации консультант должен ему четко предлагать объект классом не ниже предыдущего.

А в новостройках консультанта просто нет. И люди переезжают из новостройки в новостройку, дай бог, раз в пять лет. А за такой срок у человека могут резко поменяться запросы, скажем, не было семьи – появилась семья. Или разбогател он.

Застройщики, конечно, пользуются такой ситуацией, «приподнимая» свои объекты. О самых простых домах можно услышать и «премиум», и «клубный дом.

Но самое главное даже не в этом. Вот смотрите: классификация в коммерческой недвижимости четко нам говорит: «А-класс» - это такое-то оборудование, такая-то парковка, такое-то обслуживание. Все разложено по полочкам, и все полочки подобраны и соответствуют друг другу.

У покупателя новостройки «полочки» немного другие. Это квартира – подъезд – дом – двор – территория - район. Это те самые «шесть сфер», о которых еще предстоит рассказать. Классификация здесь не нужна. Но зато требуется соответствие всех шести сфер друг другу. Можно сделать роскошную отделку подъезда и квартиры, оборудовать дом по последнему слову, но если двор размером с овчинку, не говоря уж о территории, и вокруг царствует унылая застройка, то выйдет конфуз! Покупатели будут отворачиваться от такого жилья.

Но ведь обычно застройщик никак не может повлиять на тот же район?

Почему? Сейчас активно строятся масштабные проекты, даже целые кварталы. Застройщик может внести вклад в улучшение района, построив школу, детский сад, переложив дороги. Если есть такая возможность – нужно ее использовать. Шестая упомянутая сфера, район, не менее важна, чем прочие.

Нет, конечно, можно просто объявить свой дом «элитой» или «премиумом», ничего не делая, только покупателю от этого лучше не будет. Одна путаница с громкими наименованиями.

Как же вы предлагаете покупателям ориентироваться в подобном хаосе?

Покупатель не должен смотреть на красивые слова и пышные наименования. Ему нужно глядеть на детали, анализировать все досконально. Ведь «шесть сфер» - это четкая логика, покупатель двигается по линии от квартиры, скажем, куда глядят окна, до размера территории комплекса и учебных заведений района. Покупатель сам прекрасно разберется – что для него важно, а что не очень, чем можно пожертвовать. Зачем, к примеру, пенсионерам детские игровые комплексы во дворе?

Ведь качество проживания, на самом деле, определяется этими самыми характеристиками и деталями, а вовсе не классом. У людей очень разные потребности в жилье. Невозможно все запихнуть в «класс».

Вместо класса должна быть в голове именно логика анализа: квартира, подъезд, дом и так далее.

Может быть, рынок недвижимости стоит сегментировать по целевым аудиториям, как это делается в других товарных категориях?

Это неоднозначный момент.  Как вы понимаете, «затачивать» жилье, скажем, под современных деловых женщин 30-35 лет, курящих, любящих Beatles и предпочитающих серебристые машины нецелесообразно, потому что квартира – дорогой товар долгосрочного пользования. Ни в один другой продукт вы не вкладываете столько времени, денег и сил, как в ремонт и обустройство своего жилья. Вы не станете менять квартиру всякий раз, когда у вас меняются вкусы, пристрастия, жизненные обстоятельства и т.п. Поэтому квартира покупается, как правило, с некоторым запасом на развитие.

Разрабатывая концепцию нашего ЖК, мы старались создать максимально сбалансированный продукт для человека, который, меняясь во времени, будет всякий раз открывать для себя в этом комплексе новые возможности.

Вы фактически вводите новое понятие в лексикон покупателей и продавцов недвижимости.  Объясните, чем территория отличается от двора?

Что такое двор? Мы выросли во дворах, и никому не надо было объяснять, что значит «я поиграю во дворе» - ни нам, ни нашим родителям. Двор – это пространство в каре домов, а, нередко, что и одного дома.

А вот территория – это то, что гораздо больше. Но относится, конечно, к тому жилому комплексу. Территория – это, наверное, то о чем можно сказать «я погуляю там с девушкой вечером». Во дворе же вы гулять с ней не будете, а на охраняемой и, главное, обширной территории комплекса – как раз самое то.

С точки зрения застройщика территория – это пространство, где можно реализовать интересные идеи: разбить небольшой сад, построить министадион или роллердром, организовать игровую площадку для собак, к примеру.

Вы придумали какие-нибудь ноу-хау для своего ЖК?

Смотря что вы подразумеваете под словом ноу-хау. То что мы предлагаем – это нормальная человеческая логика, единственно, что элементы всех шести сфер надо реализовать на одном уровне, причем, достаточно высоком.

Самое интересное и, по сути, уникальное из того что мы делаем – грамотно спланированная территория. Наверное, это и можно назвать нашим ноу-хау. Смотрите, территория изначально проектировалась с расчетом запросов разных возрастных групп. Дошкольникам и их мамам – европейские игровые комплексы во дворах. Подросткам – роллердром, спортплощадки. Тем кто любит гулять – прогулочный маршрут в зеленой зоне и велодорожки. Собачникам – своя собственная площадка. Главное, что никто никому не мешает: собаки не гоняются за велосипедистами, детям не угрожает сильно пущенный мяч от местных «бэкхэмов». Кстати, детей вообще можно свободно отпускать гулять из квартиры – есть возможность установки системы видеоконтроля ребенка, ведь вся территория находится под видеокамерами.

Вдобавок, на территории не паркуется ни одна машина, для них предусмотрены свои маршруты, свои паркинги на подземном уровне.

А от чего вы отталкивались, задавая себе планку проработки ваших «шести сфер»?

Отправная точка – это квартира, ценой в долларах от миллиона до двух. Прибавьте еще сюда отделку, на которой экономить владелец, скорее всего, не будет. Выходя из квартиры, у него не должно появиться никакого ощущения диссонанса: ни в подъезде, ни во дворе, ни на территории. Вдобавок, на таком же уровне как в его квартире сделано все оборудование – от инженерии дома, до покрытия игровых площадок и прогулочных дорожек.

А что-нибудь особое для очень богатых людей?

Вряд ли это можно назвать ноу-хау, но в Москве встречается пока очень редко. Я говорю о пентхаусах с двойным световым фронтом. Если уж говорить о проработке такой сферы как «квартира», то пентхаусы спланированы у нас особенно тщательно. И освещение естественным светом через верх – это лишь одна из изюминок.

Складывается впечатление, что предложения в высоком ценовом сегменте в последние годы стали более изощренными. Неужели так выросли потребности покупателей?

Потребности, конечно выросли. Но никуда не делись и материальные ограничения у людей. Я считаю, что у человека должен быть выбор. И он сам ищет себе баланс. Вот, к примеру, кто-то может себе позволить четырехкомнатную квартиру в хорошем «спальнике» Москвы, но дом будет простой – без территории и прочего. Пожертвовав комнатой, он может на те же деньги купить трехкомнатную квартиру у нас. Но теперь у него есть и территория, и спортплощадки, и видеоконтроль.

А есть люди, которым важно жить в центре. Они пожертвуют еще одной комнатой и купят «двушку» в пределах Садового. Видеоконтроль и качество отделки от них никуда не денутся, но обширной территории и уж тем более роллердрома никогда не будет.

Каждый подбирает себе баланс. Может быть, бизнесмену нужна именно такая квартира в центре, если семья живет в коттедже за городом.

Кстати, мы рассматриваем свой жилой комплекс как некую «золотую середину». Это не загородное жилье, но зато у нас удобнейшая транспортная доступность, это не центр, но здесь зелено, удобно и просторно.

Часто сравнивают московское жилье и западное, европейское, скажем, или даже австралийское, почему наши покупатели рублём голосуют всё-таки за отечественный вариант?

Начнем с того, что у западного человека несколько иные жизненные модели. Например, образование принято получать в Англии, первые несколько лет работать в Соединенных Штатах, приобретая опыт в крупных корпорациях, затем ехать работать куда-нибудь в Австралию – уже на руководящую должность, а на пенсию нужно провести в Новой Зеландии, потому что там хорошая экология и низкие затраты на жизнь. В этом случае, конечно, вопрос, какую недвижимость мы сравниваем. Если речь идет о Нью-Йорке или Лондоне, то я сомневаюсь, что там можно купить аналогичную квартиру дешевле, чем в Москве. Если мы сравниваем с деревней в Новой Зеландии, то, наверное, и у нас можно где-нибудь в Рязанской области построить или купить домик за сравнимые деньги. А потом, я убежден, что сравнивать нужно вещи, между которыми делается выбор: если человек живет и работает в Москве, дом в каком-нибудь французском «вилле» его не устроит, потому что далеко до работы ездить, будь он хоть трижды дешевле. А дом во Франции в данном случае корректнее сравнивать, допустим, с вложением в ценные бумаги или покупкой дома на Кипре.

Источник: Известия, Октябрь 2008

 


Понравилось? Ставьте  
Использование материалов сайта www.mvn.ru допускается только с согласия администрации сайта (ООО «МВН» )
Портал www.mvn.ru использует файлы cookies. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь на использование сайтом файлов cookies. Подробнее
Rambler's Top100 @Mail.ru