Написать письмо

PR-агентство MVN



«Квадратные» цены идут на снижение?

Август 1998 г. обрушил цены на московскую недвижимость почти вдвое. А чего ждать от нынешнего кризиса? Повторится ли ситуация десятилетней давности? Сколько экспертов — столько и мнений.


В городе
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG

На рынке недвижимости наблюдается стагнация. Сделки не проводятся в первую очередь из-за несоответствия пожеланий продавцов и покупателей. Последние, ожидая падения цен, уже не хотят платить за квадратный метр докризисную цену. Продавцы же, в свою очередь, пока не готовы продавать квартиры дешевле: слишком свежи воспоминания, когда жилье неуклонно дорожало. Идти на уступки согласны лишь те, кому срочно понадобились деньги, но таких немного. Впрочем, все это на вторичном рынке, где психологический фактор чрезвычайно силен. Что касается рынка новостроек, то здесь купить квартиру со скидками проще: строительство многих объектов велось в кредит, и девелоперам необходимо как можно быстрее расплатиться с долгами.

В ближайшие месяцы стагнация, скорее всего, продолжится, что приведет в итоге к снижению цен, но вряд ли более чем на 10%.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. RU

На первичном и вторичном рынке динамика цен примерно одинаковая. За первую половину 2008 г. рост составил около 30%, потом цены «встали», а в октябре начали понемногу «откатываться» назад.

Можно предположить, что коррекция продлится до лета 2009 г., а может, и до осени. За это время столичное жилье подешевеет в среднем на 20—25%. При этом больше всего упадут в цене — на тридцать и более процентов — переоцененные объекты, которые стоили дороже своих аналогов. А на качественные квартиры (современная панель, монолит-кирпич, сталинки), которые продавались по адекватным ценам, снижение, скорее всего, будет минимальным — 5—10%.

Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко»

Сейчас можно сказать одно: спрос резко сократился. Те, кто хотел бы приобрести недвижимость, ожидают наиболее благоприятного момента. Что касается предложения, то оно увеличилось лишь на вторичном рынке, за счет инвестиционных квартир, что, естественно, не могло не повлечь за собой некоторого снижения цен. Впрочем, купить квартиру дешевле, чем она стоила до кризиса, можно сегодня и на первичном рынке. Многие продавцы новостроек, столкнувшись с тем, что покупатели взяли тайм-аут, стараются всячески стимулировать спрос. Однако такая ситуация продлится, скорее всего, недолго, и если говорить о прогнозе на два года, то цены на новое жилье не упадут, а вырастут.

Во-первых, все большая доля в новостройках будет отводиться под социальное жилье, строящееся на бюджетные средства. Следовательно, количество коммерческих квартир сократится.

Во-вторых, в столице становится все меньше земель, пригодных для застройки жильем. В отличие от других российских городов Москва не может бесконечно расти вширь.

В-третьих, строительство требует значительных финансовых вложений. А в условиях кризиса привлекать заемные средства на длительный период становится все труднее.

Дмитрий Андронов, директор центра стратегических исследований и национальных жилищных инициатив УК «Мультиброкер»

Ситуация на рынке жилой недвижимости сейчас настолько сложная, что за прогнозами логичнее обращаться не к аналитикам, а к гадалкам и экстрасенсам. Никто из специалистов не может с уверенностью сказать, как поведут себя цены: они могут как упасть, так и подскочить.

Прогнозы можно делать только тогда, когда расстановка сил более-менее ясна. Например, если в одной клетке запереть кошку и мышь, то прогноз, кто победит в схватке, очевиден (если это, конечно, не мультфильм про кота Леопольда). Но если в этой же клетке запереть двух матерых котов, каждый из которых порвал уже по нескольку десятков конкурентов, то заранее определить победителя практически невозможно.

Подобное сейчас происходит и на рынке недвижимости. Один «кот» — снижение цен на нефть и реальных доходов населения, усиленное ухудшением ситуации в ипотечном секторе: покупать жилье просто не на что, даже если очень надо. Другой «кот» — двукратное снижение объемов строительства на первичном рынке, а также нежелание продавать «вторичку» дешево: в отличие от строителей частные собственники могут ждать долго, не делая существенных скидок. Вплоть до того, что некоторые вообще откажутся от продажи квартиры.

ЗА ГОРОДОМ

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. RU

На загородном рынке все очень индивидуально, потому что он более разнородный, чем рынок городской недвижимости. Думаю, экономкласс будет пользоваться все возрастающим спросом (под «экономом» мы подразумеваем то, что по цене равно стоимости среднестатистической московской квартиры — $300 000—500 000). А вот дорогая «загородка» под большим вопросом. Очень много строится и продается так называемых бизнес- и элитных поселков, неадекватных по соотношению цена/качество, неудачных, с большими ошибками — и маркетинговыми, и инженерными. Цены в них начинаются от $1 млн. Но если такие коттеджи и в лучшие времена не слишком охотно брали, то сейчас они и вовсе мало кого интересуют. Снижение цен на них может составить тридцать и более процентов — так же, как и на переоцененное городское жилье. В среднем же коррекция на загородном рынке будет все же меньше, чем на квартиры, — 10—15%, по причине того, что в этом сегменте цены росли гораздо умереннее.

Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании Tweed

Рынок недвижимости в отличие от фондового реагирует на кризис с опозданием, поэтому ситуация на нем начнет серьезно осложняться ближе к весне 2009 г. Основной удар придется на строящиеся объекты, потому что люди побоятся входить в долгосрочные проекты в такой непредсказуемой ситуации. Выстоит готовое первичное и вторичное жилье, так как это «истинные ценности» и многие захотят сохранить свои средства, вложив их в реальные объекты недвижимости.

Сейчас на рынке сложилась следующая ситуация: на какие-то объекты цены снижаются, на другие нет. В одних поселках официально заявляют о снижении цен от 15 до 30%, в других прайс-листы остаются неизменными, но на переговорах с клиентом собственник может пойти на хорошие уступки. Торг вполне уместен. Сильно упали цены — до 40% — на землю без подряда.

В общем, мы ожидаем коррекцию цен на рынке загородной недвижимости в сторону понижения, так как порядка 50% покупок были инвестиционными и именно инвесторы толкали рынок вверх, играли на повышение. А сейчас они будут стремиться вывести свои активы.

Семен Гоглев, генеральный директор «НЛК Домостроение»

Осенью 2008 г. объем продаж на рынке загородной недвижимости упал на две трети, но цены не претерпели существенных изменений. Девелоперы скорее предпочтут заморозить объекты, чем демпинговать. Иначе у них будут убытки, ведь они покупали землю по более высокой стоимости, стройматериалы тоже. Что касается будущего, то всю ситуацию высветит март, когда поступят предложения от новых девелоперов, которым удалось благодаря кризису купить землю и стройматериалы дешевле.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood

Влияние кризиса на рынок загородной недвижимости можно проследить по динамике вывода на рынок новых проектов: если в сентябре их было десять, то в октябре — всего один. Обычно данный показатель составляет 4—6 проектов в месяц. Для рынка в целом характерна ценовая стагнация. Девелоперы в подавляющем большинстве заняли выжидательную позицию. Оценить величину кризиса можно будет не раньше весны 2009 г.

Источник: Личный бюджет, Декабрь 2008

 


Понравилось? Ставьте  
Использование материалов сайта www.mvn.ru допускается только с согласия администрации сайта (ООО «МВН» )
Портал www.mvn.ru использует файлы cookies. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь на использование сайтом файлов cookies. Подробнее
Rambler's Top100 @Mail.ru