Написать письмо

PR-агентство MVN



Замороженные консервы

Всемирный экономический кризис нещадно обошелся с российскими девелоперскими проектами – благодаря нему, вместо успешного функционирования и окупания вложенных в строительство средств, некоторые из них оказались замороженными, а некоторые – законсервированными. И если про замороженные объекты все уже наслышаны, то вот консервацию многие участники рынка представляют себе довольно смутно.

Чтобы при слове «консервация» первым делом на ум не приходила банка малосольных огурцов или бабушкиных солений, ниже приведена информация о том, как правильно нужно консервировать, когда это необходимо, во сколько она обойдется, и как можно сэкономить на этой нехитрой, по уверениям некоторых, процедуре.


Когда и зачем нужно консервировать?
Итак, в отличие от овощей, объекты коммерческой недвижимости консервировать можно не только осенью, а в любое время года. Правда, в отличие от овощей, принятие решения о консервации объекта связано не с богатым урожаем, а, скорее, наоборот - с обеднением владельца строящегося проекта. В любом случае, эта процедура совершается не от хорошей жизни.

Под «консервацией недостроенного объекта» понимается приостановление строительства на неопределенный срок, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой прекращение договора подряда. Объект недостроя в дальнейшем может быть законсервирован с целью дальнейшего продолжения строительства, либо ликвидирован. Согласно статье 52 ГК, «при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства».

Практика показывает, что девелоперы идут на консервацию в основном по двум причинам – либо из-за нехватки финансирования для окончания строительства, либо для того, чтобы продать свой недострой. Однако игроки рынка недвижимости приводят гораздо большее количество причин, по которым принимается решение о консервации объекта. Руководитель отдела маркетинга и PR Группы Компаний «Пионер» Ирина Романова считает, что единственной причиной для консервации объекта является полное отсутствие денег на дальнейшее строительство. «На наш взгляд, это недопустимая мера, - уверена она. - Например, можно попробовать перераспределить потоки внутри компании с тем, чтобы выделить средства на строительство объекта; найти соинвесторов или получить перекедитование или дополнительное кредитование со стороны банков; получить поддержку от государства, в конце концов – продать объект». При этом лучше реализовать с большим дисконтом, чем замораживать. Естественно, консервация в разы дешевле по сравнению с расходами на продолжение строительства, но ущерб от консервации – это также потраченные и «неотбитые» деньги, неполученные прибыли и удар по репутации, отмечает она.

В свою очередь, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Дмитрий Волков считает, что принимая решение о консервации, девелопер руководствуется, в первую очередь, своим финансовым положением, а не степенью готовности объекта. «Есть примеры объектов, которые приостановлены и на 80% и 90% готовности, а ряд девелоперов продолжает развивать проекты и на 20% и на 40% готовности. Единых правил нет, - считает он. - Конечно, если ты уже инвестировал в проект 90 млн., и осталось вложить еще 10 млн. и здание будет готово – лучше попытаться найти эти деньги достроить объект, чем выходить из проекта с убытком для себя».

Однако если компания может допустить технический дефолт, то конечно, лучше продать объект и вырученные деньги направить на погашение своих обязательств, полагает эксперт. Если строительство только начинается, действительно, есть смысл приостановить стройку, ведь чем меньше стадия готовности, тем меньше в результате затрат понесет девелопер при консервации. «Еще раз подчеркну, целесообразность консервации первостепенно зависит от степени необходимости получения инвестиций на данный момент», - пояснил Волков.

Однако другие участники рынка придерживаются противоположной точки зрения. «Основным критерием для девелопера при принятии решения о заморозке проекта является степень его готовности, - уверен партнер компании «КМ Девелопмент» Александр Сопкин. - Если строительство объекта близится к завершению, то однозначный ответ - достраивать любыми способами». Если строительный процесс находится на этапе котлована, а денег на продолжение нет, то конечно такой проект стоит заморозить и сосредоточить свои усилия на продажах уже готовых объектов и завершении строительства тех, которые построены не менее чем на 50%, поясняет он.

По словам Сопкина, сегодня потенциальные покупатели недвижимости придают огромное значение степени готовности объекта, ведь в период кризиса рисковать своими деньгами никто не хочет. Однако в любом случае заморозка проекта всегда связана с финансовыми потерями. Затраты застройщика, использующего функцию заморозки даже при наилучшем исходе могут составить не менее 10% от стоимости строительства, а это может лечь тяжким грузом на плечи девелопера, испытывающего финансовые трудности и не имеющего возможности продолжать строительство.


Юридические аспекты консервации
Сегодня объектами заморозки в основном являются те проекты, которые находятся на стадии проектирования и те, которые испытывают проблемы с финансированием. Если застройщик принял решение о заморозке объекта, в первую очередь, он должен известить об этом подрядчика, местную власть, а также органы государственного надзора. Кроме того, в течение трех дней должны быть оповещены ГИБДД и милиция для отмены ранее введенных ограничений движения транспорта и пешеходов, а также собственники соседних территорий. После этого девелопер и подрядчик на протяжении месяца должны составить акт о приемке выполненных работ. А затем проект консервации и расконсервации, то есть рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости консервации и сметами, в которых предусматривается перечень работ и затрат на консервацию, на сохранность законсервированных объектов, мероприятия по охране окружающей среды и обеспечению пожарной безопасности.

Все работы, связанные с консервацией, выполняет подрядчик, для чего предварительно проводится инвентаризация объекта, а также в течение месяца подписывается «Акт о приостановке строительства», в котором указываются договорная стоимость работ, стоимость работ, которая выполнена на данный момент, расходы, которые понес застройщик к моменту, как были приостановлены работы, и затраты, необходимые для консервации и охраны строительства.

Участники рынка жалуются, что огромное количество времени при консервации объекта занимает переоформление документов. Например, если участок девелоперу достался на условиях договора аренды, то по его истечении земля может быть изъята с требованием очистить ее от строительного мусора и привести в первоначальное состояние, или может быть проведена переоценка инвестиций в бюджет, после чего договор может быть продлен. Но при любом раскладе за неисполнение условий договора или его просрочку заказчик будет оштрафован.

Если же участок находится в собственности у девелопера, то по окончании срока действия распоряжения о строительстве заказчик все равно будет оштрафован, а само распоряжение будет продлено. При этом не надо забывать, что переносить сроки нельзя бесконечно: на практике увеличение сроков капитального строительства не превышает 1,5-2 лет. Стоит также отметить, что по решению суда, участок может быть изъят и выставлен на торги, а заказчику вернут первоначальные затраты за вычетом судебных издержек. Кроме того, не стоит забывать, что техническая, разрешительная, топографическая, геологическая документация имеет срок давности. По их истечении девелоперу придется оформлять заново не только их, но и проводить повторную корректировку проекта и повторную экспертизу проекта, обследование здания при расконсервации, издержки по обслуживанию денег, взятых на строительство, и падение авторитета застройщика в глазах местной администрации.

Как отмечает президент ИГ Sesegar Ирина Жарова-Райт, регистрация объектов незавершенного строительства является предметом постоянных судебных споров, так как официальная позиция регистрирующего органа касательно данного вопроса постоянно меняется. «Во-первых, Федеральная Регистрационная Служба не все недостроенные объекты недвижимости признает объектами незавершенного строительства. Правила, установленные для возникновения и перехода права на недвижимые вещи, поменяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предметом которой является передача в собственность или залог», - рассказывает она.

По ее словам, для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо, кроме исходно-разрешительной документации (ИРД) и договора аренды на земельный участок, предоставить обоснование необходимости оформления права собственности именно на данном этапе строительства. В качестве такого обоснования может служить необходимость залога объекта незавершенного строительства для получения кредита на завершение строительства.

Кроме этого причиной оформления собственности может быть необходимость продажи недостроенного объекта и т.д. «Важно на этапе подготовки документов на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, сформировать достаточный пакет документов, в соответствии с последними рекомендациями юридического департамента ФРС. При наличии заключенного инвестиционного контракта и неисполнении сроков, им предусмотренных, контракт может быть расторгнут по инициативе города. Незавершенный объект подлежит достройке после проведения конкурса на достройку. Первоначальный инвестор может частично вернуть вложенные средства после реализации права достройки на торгах. Что касается технической стороны консервации, то если незаконченный объект имеет крышу, то в принципе, будет со временем лишь крепчает», - отметила Жарова-Райт.


От теории к практике
Как бы не обрисовывали ситуацию игроки рынка недвижимости, на деле оказывается, что к консервации прибегают все же не так много компаний. Может быть, они ждут, пока настанет шестимесячный предел, после которого консервацию придется делать в обязательном порядке, а может быть надеются приступить к достройке в самое ближайшее время.

Например, компания AFI Development, которая заявила о заморозке ряда своих объектов, пока не прибегала к консервации. «У нас нет начатых и замороженных объектов. Все, что начали, мы достраиваем, это ТРЦ «Молл Россия», ТРЦ «Тверская», проект на Озерковской, гостиницы в Минеральных водах. Приостановили те, что на бумажной стадии, т.е. где мы на стройплощадку не вышли», - рассказывает директор департамента по связям с общественностью компании Наталия Иванова.

Источник в компании Mirax Group в Украине также отмечает, что объект высотного строительства Mirax Plaza Ukraine, строительство которого решено было заморозить, не был подвержен консервации: «Мы не консервировали и не будем консервировать этот объект. В настоящее время он находится в стадии заморозки. Сейчас отстроено только 12 этажей. Достроенные этажи не функционируют. Объект достраиваться обязательно будет. Когда достроится, тогда и откроем все этажи».

Компании, оказывающие услуги по консервации также отмечают, что пока они не заключили ни одного договора по данной услуге. Руководитель департамента управления проектами УК «Система» Кирилл Волков рассказывает, что многие компании и из Санкт-Петербурга и из Москвы звонят и интересуются данной услугой, но пока никаких заявок к ним не поступало. По словам Волкова, стоимость данных услуг консервации начинается от 10 тысяч рублей за консультацию, и выше – в зависимости от требований заказчика.

Максим Брусов, директор департамента инвестиций «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», которая также предоставляет услуги по консервации объектов, вторит своему коллеге: «Услуга по консервации входит в состав пакета услуг компании, который называется fee-development, в его рамках наши специалисты проводят анализ положения объекта и готовят для заказчика предложения по дальнейшему использованию объекта. На этом этапе, как правило, может быть три основных вывода: законсервировать объект для себя до лучших времен; продавать как есть, поддерживая объект в рабочем состоянии; достроить объект, а потом продавать или сдавать. В нашей практике вариант консервации пока никто не выбирал».

Почему же собственники объектов не торопятся их консервировать? Некоторые предпочитают просто заморозить объект, так как считают, что это выйдет гораздо дешевле консервации. «Содержание недостроенного объекта – дело не затратное: это расходы на охрану по периметру объекта и на самом объекте при необходимости, коммунальные расходы и т.п. В среднем получается около тысячи евро в месяц», - отмечает Сергей Гречухин.

Стоимость же работ по консервации объекта варьируется в зависимости от сложности и степени готовности объекта, решений проектировщика, текущей ситуации, пожеланий заказчика и прочих слагаемых. Зачастую нематериальные затраты по консервации, то есть не связанные со строительными материалами и работами, обходятся застройщику минимум в пределах 10% от стоимости строительства. А если к этим нематериальным затратам добавить еще содержание стройплощадки, мониторинг сооружения, мероприятия по защите объекта от атмосферных и других воздействий, взаимодействие с местными властями, ведение бухгалтерии, а при выводе объекта еще и дополнительное обследование несущих и ограждающих конструкций (согласно требованиям СНиП), повторную мобилизацию, возможно, тендер на оборудование и материалы, подряды строительных организаций и поставщиков, то получится сумма на уровне минимум 25% от стоимости всего строительства.

По словам Максима Брусова, в основном объект консервируется на срок, не превышающий 5 лет. «Какие-то выплаты носят разовый характер (например, переоформление исходно-разрешительной документации), какие-то постоянный (например, содержание площадки), в целом расходы на консервацию объекта сроком на 5 лет могут составить до 25% от стоимости СМР (строительно-монтажных работ)», - отмечает он.


Мифы и реальность
Несмотря на то, что рынок консервации только-только начал зарождаться, про данную меру уже ходит немало баек и мифов. Что из них правда, а что вымысел, помогли разобраться ведущие эксперты рынка недвижимости.


Миф первый: консервации на этапе «фундамента» невозможна
Ведущий аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев уверяет, что это вовсе не миф, а чистая правда. «В целом, консервация любого строительного объекта не желательна ни на каком этапе. Строительный объект до момента сдачи его в эксплуатацию и подключения к проектным мощностям подвергается агрессивному воздействию окружающей среды. Для противостояния этому воздействию необходимо проведение ряда технологический мероприятий, которые значительно увеличивают себестоимость стройки. В частности заморозка строительства на этапах до «нулевого» уровня вообще невозможна и приведет к полному демонтажу установленных конструкций. Таким образом, в этой сфере более уместно было бы говорить не о полной консервации, а о частичной, с резким замедлением темпа строительных работ. Законсервировать залитый фундамент так же невозможно. Так как это означает его разрушение. Заморозка возможна на стадии выхода на «ноль» и на уровне цокольного этажа, когда физически возможно ограничить агрессивное воздействие окружающей среды на несущую конструкцию без нагрузки», - пояснил он.


Миф второй: на стадии 90% готовности объекта, его консервировать нельзя
Директор по развитию «АИН-девелопмент» Никита Абрамов не согласен с этим суждением: «Исходя из удорожания заемных средств и резкого сокращения ликвидности и спроса на объекты недвижимости, может быть целесообразно заморозить стройку даже на стадии 80-процентной готовности, так как нет никакой гарантии, что 100% готовность объекта даст толчок к активизации продаж».

А руководитель отдела маркетинга и PR Группы Компаний «Пионер» Ирина Романова считает, что «по хорошему счету», консервировать объект нужно только на нулевой стадии: «Пожалуй, о целесообразности консервации можно говорить только применительно к проектам, которые находятся на «бумажной стадии» - когда у компании есть только участок и проект в разработке. В данном случае застройщик просто отодвигает начало строительных работ».


Миф третий: нельзя консервировать объекты высотного строительства
Директор по строительству Becar Realty Group Сергей Гречухин убежден, что это неправда. «Никакой деформации при консервации объектов высотного строительства не будет. Просто консервация на длительное время (скажем, на несколько лет) – дело более затратное, чем консервация, скажем, на полгода. Хотя в любом случае это десятые доли от сметы всего строительства. В консервацию входят такие работы, как гидроизоляция граней вертикальных конструкций, антикорозийная изоляция металлических поверхностей, закрытие оконных проемов и другое. Цель – исключить проникновение посторонних людей внутрь контура здания и предотвратить повреждения поверхностей и конструкций на объекте строительства».

С ним соглашается Тимур Геленава, Вице-президент по вопросам строительства и партнер компании GVA Sawyer. Он считает, что даже небоскребы можно подвергнуть консервации: «Консервация небоскребов вряд ли в чем-то отлична от консервации обычных зданий. Весь вопрос в том, в какой стадии находится строительство и какой объем работ при этом выполнен. Любая консервация предусматривает наличие закрытого контура здания (т.е. кровли, временных либо постоянных ограждающих конструкций зданий), защиты узлов соединений конструкций, сварных швов и пр. Если все необходимые мероприятия будут выполнены, то вряд ли с законсервированным зданием случится что-нибудь страшное, ведь расчет всех конструкций выполняется с учетом более существенных нагрузок, которые возникнут после окончания строительно-монтажных работ, монтажа оборудования и ввода здания в эксплуатацию. Если же объект просто бросить на произвол судьбы, то тогда следует ожидать любых сюрпризов». Однако, по его словам, высотное здание просто сложно законсервировать – «дешевле достроить».


Миф четвертый: консервацией занимаются специализирующиеся на этом компании
Сергей Гречухин развеивает этот миф: «Я о таких специальных компаниях не слышал. Консервацией объекта занимается, как правило, подрядчик, и это – наравне с условиями и сметой консервации – оговаривается в договоре заранее».

Иван Михеев полностью разделяет это мнение: «Компаний, специализирующихся только в этой области, не существует. Строительные компании, как правило, совмещают в себе функции строителей и эксплуататоров. Готовое здание передается эксплуатирующим компаниям, а те в свою очередь следят за эксплуатации и поддерживают рабочее состояние зданий или обслуживают его на период «заморозки».


Миф пятый: недостроенное здание можно законсервировать частично, а достроенные площади объекта эксплуатировать
Иван Михеев уверен, что такого быть не может: «Вряд ли в недостроенном здании будут функционировать отдельные помещения или даже этажи. Здание вводится в эксплуатацию после его полной готовности. Если же предусматривается ввод очередями, то все равно очереди будут представлять не горизонтальное сечение зданий. Т.е., такой вариант исключен. Если же имеется ввиду законченное строительством здание, часть этажей которого не заселены, то соответственно появятся затраты на отопление здания. Функционировать «отдельные части» в недостроенном здании не имеют права (здание не введено в эксплуатацию) (исключение - здание сразу проектировалось как комплекс отдельных частей, для которых возможна их приемка по отдельности но тогда это просто «два здания с общей стеной» - одно достроено, а другое нет».

Сергей Гречухин полностью согласен с коллегой: «Так, чтобы здание функционировало при неотстроенных этажах не бывает, так как в эксплуатацию объект сдается целиком. Единственный вариант – когда здание спроектировано таким образом, что первая и вторая очереди объекта, как два корпуса, могут строиться и функционировать автономно (разве что фундамент у них может быть общий). Но и в таком случае содержание «законсервированной» части объекта составляют в основном расходы на его охрану».


Источник: Арендатор, Апрель 2009

 


Понравилось? Ставьте  
Использование материалов сайта www.mvn.ru допускается только с согласия администрации сайта (ООО «МВН» )
Портал www.mvn.ru использует файлы cookies. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь на использование сайтом файлов cookies. Подробнее
Rambler's Top100 @Mail.ru